Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent d’investir dans des bureaux, commerces, entrepôts ou établissements de santé à partir de quelques centaines d’euros. Pas de travaux, pas de locataire à gérer : la société de gestion s’occupe de tout. En contrepartie, il faut accepter des frais élevés et une liquidité limitée.
Comment fonctionne une SCPI
- Vous achetez des parts d’une société qui détient un parc immobilier ;
- la société loue les biens et vous reverse les loyers sous forme de dividendes, souvent trimestriels ;
- la valeur des parts évolue avec celle du patrimoine.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Ticket d’entrée faible | Frais de souscription souvent de 8 à 12 % |
| Diversification géographique et sectorielle | Revente des parts parfois lente |
| Gestion déléguée | Capital et revenus non garantis |
| Revenus réguliers | Revenus imposés comme des revenus fonciers en direct |
Les frais de souscription élevés imposent un horizon long : il faut souvent 8 à 10 ans pour les amortir. Certaines SCPI récentes proposent zéro frais d’entrée mais prélèvent des frais de sortie si vous revendez tôt.
Les trois façons de détenir des SCPI
- En direct : les revenus sont imposés au barème plus prélèvements sociaux, lourd pour les tranches élevées ;
- via une assurance-vie : fiscalité du contrat, mais catalogue limité ;
- à crédit : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, voir notre article sur le financement à crédit.
Bien choisir une SCPI
- Le taux de distribution, sur plusieurs années, pas seulement la dernière ;
- le taux d’occupation financier du parc ;
- la diversification des locataires et des secteurs ;
- l’évolution du prix de part : plusieurs SCPI de bureaux ont baissé leur prix depuis 2023 ;
- la capitalisation et l’ancienneté de la société de gestion.
Les risques à connaître
- Baisse de la valeur des parts en cas de retournement du marché immobilier ;
- vacance locative qui réduit les revenus ;
- difficulté à revendre si les demandes de retrait s’accumulent.
SCPI : une brique immobilière pour le long terme
Les SCPI conviennent aux épargnants qui cherchent des revenus réguliers et une exposition à l’immobilier sans contraintes de gestion, sur un horizon d’au moins huit ans. Elles trouvent leur place dans la poche long terme d’une épargne diversifiée. Plus de conseils dans la rubrique Placements & Revenus.