Avant même de regarder votre dossier en détail, une banque vérifie deux chiffres : votre taux d’endettement et la durée du prêt demandé. Depuis 2022, ces deux critères sont encadrés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Comprendre la règle permet de calculer soi-même sa capacité d’emprunt et d’arriver en rendez-vous avec un projet finançable.
La règle du HCSF : 35 % d’endettement et 25 ans maximum
La norme du HCSF, devenue juridiquement contraignante pour les banques en janvier 2022, fixe deux plafonds pour les crédits immobiliers :
- un taux d’effort de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise ;
- une durée de 25 ans maximum, portée à 27 ans quand le différé d’amortissement est lié à la construction ou à des travaux.
Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité : 20 % de leur production trimestrielle peut déroger à ces critères, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
Le calcul du taux d’endettement
La formule est simple : (charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels) × 100. Les charges comprennent toutes les mensualités en cours (auto, conso, immobilier) plus la future mensualité, assurance incluse. Les revenus retenus sont les revenus nets avant impôt, stables et récurrents.
| Revenus nets du foyer | Mensualité maximale à 35 % | Dont crédits déjà en cours | Disponible pour le nouveau prêt |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | 0 € | 875 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 250 € | 1 150 € |
| 5 500 € | 1 925 € | 400 € | 1 525 € |
Quels revenus sont pris en compte ?
- Salaires nets en CDI (hors période d’essai) ;
- revenus d’indépendant, en moyenne sur 2 à 3 bilans ;
- revenus locatifs, généralement retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges ;
- pensions et allocations pérennes.
Les primes exceptionnelles, heures supplémentaires irrégulières ou revenus d’un CDD récent sont souvent exclus ou lissés.
Le reste à vivre : le second filtre
Respecter les 35 % ne suffit pas. Les banques regardent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste au foyer une fois toutes les mensualités payées. Un ménage à 2 500 € de revenus endetté à 35 % garde 1 625 € ; un ménage à 8 000 € garde 5 200 €. À taux égal, le second présente beaucoup moins de risque.
Un reste à vivre confortable peut justifier une dérogation au-delà de 35 %, notamment pour les hauts revenus. À l’inverse, un petit budget peut se voir refuser un dossier pourtant sous la barre des 35 %.
Ce qui dégrade le dossier
- Des crédits à la consommation en cours, même de petits montants ;
- des découverts fréquents sur les trois derniers relevés ;
- une épargne résiduelle nulle après l’achat ;
- une ancienneté professionnelle courte.
Calculer sa capacité d’emprunt en trois étapes
- Mensualité maximale : revenus nets × 0,35, moins les crédits en cours.
- Durée : 20 ou 25 ans selon votre âge et votre projet.
- Montant : appliquer le taux du marché à cette mensualité.
Exemple : avec 1 160 € de mensualité disponible, un prêt sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) permet d’emprunter environ 200 000 €, pour un coût total des intérêts proche de 78 000 €. Sur 25 ans, la même somme ferait tomber la mensualité à environ 1 000 €, mais le coût des intérêts dépasserait 100 000 €.
| Prêt de 200 000 € | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|
| Mensualité à 3,2 % | 1 129 € | 969 € |
| Intérêts à 3,2 % | 71 000 € | 90 800 € |
| Mensualité à 3,5 % | 1 160 € | 1 001 € |
| Intérêts à 3,5 % | 78 400 € | 100 400 € |
Comment améliorer sa capacité d’emprunt
- Solder les petits crédits avant de déposer le dossier : 150 € de mensualité en moins libèrent près de 26 000 € de capacité sur 20 ans.
- Renégocier l’assurance emprunteur : elle entre dans le calcul des 35 %. Voir notre guide pour changer d’assurance de prêt.
- Augmenter l’apport : il réduit le montant emprunté sans toucher à la mensualité.
- Comparer plusieurs banques : 0,3 point de taux d’écart modifie sensiblement le montant finançable. Notre comparateur des taux par banque donne un premier repère.
Taux d’endettement et capacité d’emprunt : ce qu’il faut retenir
Le taux d’endettement de 35 % fixe la mensualité maximale, la durée de 25 ans fixe l’horizon, et le reste à vivre départage les dossiers limites. En calculant vous-même ces trois éléments avant de rencontrer un banquier ou un courtier, vous savez exactement quel budget viser et quels leviers activer. Pour aller plus loin, retrouvez tous nos guides dans la rubrique Crédit ou lancez une simulation de prêt immobilier.