Vous avez trouvé votre futur logement mais l’actuel n’est pas encore vendu ? Le prêt relais permet de disposer d’une avance sur le prix de vente. Pratique, il comporte aussi un risque réel si la vente tarde ou se fait à un prix plus bas que prévu.
Le principe du prêt relais
- La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, généralement 50 à 80 % de son estimation ;
- le prêt dure en principe 12 mois, renouvelable une fois ;
- vous ne payez le plus souvent que les intérêts, ou rien du tout si les intérêts sont capitalisés ;
- le capital est remboursé en une fois, à la vente.
| Formule | Fonctionnement | Pour qui |
|---|---|---|
| Relais sec | Le relais suffit à financer l’achat | Achat d’un bien moins cher que celui vendu |
| Relais adossé | Relais + prêt amortissable classique | Achat d’un bien plus cher |
| Achat-revente (prêt « tout en un ») | Un seul prêt couvre relais et prêt classique | Ménages qui ne peuvent assumer deux mensualités |
Exemple chiffré
Votre appartement est estimé 300 000 €. Avec une quotité de 70 %, la banque vous avance 210 000 €. Pour acheter une maison à 350 000 € avec 25 000 € de frais, il reste 165 000 € à financer par un prêt classique. À la vente, les 210 000 € du relais sont remboursés.
Si l’appartement se vend 270 000 € au lieu de 300 000 €, le relais est remboursé, mais le surplus attendu disparaît : l’estimation prudente est la meilleure protection.
Les risques à mesurer
- Vente plus longue que prévu : au-delà de deux ans, la banque peut exiger la vente à n’importe quel prix ;
- baisse du prix : le capital restant à rembourser peut dépasser ce que vous aviez prévu ;
- double charge : intérêts du relais + mensualité du nouveau prêt ;
- coût des intérêts : le taux d’un relais est souvent un peu supérieur à celui d’un prêt classique.
Comment limiter le risque
- Faire estimer le bien par plusieurs agences et retenir la valeur basse ;
- mettre en vente avant même de trouver le bien à acheter ;
- négocier l’absence d’indemnités de remboursement anticipé sur le prêt classique ;
- prévoir une clause de franchise totale des intérêts.
Les alternatives
- Vendre d’abord, quitte à louer temporairement ;
- signer un compromis d’achat avec une condition suspensive de vente, rarement acceptée par les vendeurs mais possible ;
- décaler la date de l’acte pour rapprocher vente et achat.
Prêt relais : un outil puissant à manier prudemment
Le prêt relais fluidifie un projet d’achat-revente, mais il repose entièrement sur votre estimation de prix et votre délai de vente. Soyez conservateur sur les deux. Pour le reste du financement, consultez notre guide sur la capacité d’emprunt et la rubrique Crédit.