« Combien d’apport faut-il pour acheter ? » La réponse courte : au minimum de quoi couvrir les frais annexes, soit environ 10 % du prix d’un logement ancien. La réponse complète dépend de votre profil, de votre taux d’endettement et du type de bien. Voici comment les banques raisonnent.
Pourquoi les banques demandent un apport
L’apport montre votre capacité à épargner et réduit le risque pris par la banque. Il sert d’abord à financer les dépenses que la banque préfère ne pas prêter :
- les frais de notaire, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf ;
- les frais de garantie (caution ou hypothèque) ;
- les frais de dossier et, le cas échéant, la commission du courtier.
Pour estimer précisément les frais d’acte, utilisez notre calculateur de frais de notaire.
Le niveau d’apport attendu selon les profils
| Profil | Apport généralement attendu | Commentaire |
|---|---|---|
| Primo-accédant, revenus moyens | 10 % du prix | Couvre les frais annexes |
| Investissement locatif | 10 à 20 % | Les banques sont plus exigeantes |
| Jeune actif, hauts revenus | 0 à 5 % | Possible avec un fort potentiel d’évolution |
| Fonctionnaire titulaire | 0 à 10 % | La stabilité de l’emploi compense |
Exemple chiffré
Pour un appartement ancien à 250 000 €, les frais de notaire avoisinent 19 000 € et la garantie 2 500 €. Un apport de 25 000 € couvre ces frais et laisse une petite marge. Sans apport, il faudrait emprunter environ 272 000 €, soit un financement à plus de 108 % du prix, que peu de banques acceptent.
Constituer son apport : les sources possibles
- L’épargne personnelle : livrets, assurance-vie, PEL.
- L’épargne salariale : le PEE et le PER peuvent être débloqués par anticipation pour l’achat de la résidence principale.
- Une donation familiale : chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits.
- Les prêts aidés : le PTZ ou le prêt Action Logement sont souvent assimilés à de l’apport par les banques.
Vider toute son épargne pour l’apport est une erreur fréquente : les banques apprécient une épargne résiduelle après achat, signe que vous pourrez faire face à un imprévu.
Acheter sans apport : est-ce encore possible ?
Oui, mais le dossier doit compenser par d’autres atouts :
- un taux d’endettement nettement sous 35 % ;
- une gestion de compte irréprochable, sans découvert ;
- une progression de carrière prévisible ;
- la domiciliation des revenus et l’ouverture de produits dans la banque prêteuse.
Le rôle du courtier
Un courtier sait quelles banques acceptent les dossiers à faible apport à un moment donné. Ces politiques changent chaque trimestre selon les objectifs commerciaux des établissements.
Apport personnel : le bon calcul avant de chercher
Visez au minimum le montant des frais annexes, soit environ 10 % du prix dans l’ancien, tout en gardant une épargne de précaution. Plus l’apport est élevé, plus le taux négocié et la mensualité s’améliorent. Pour vérifier votre budget global, lisez notre guide sur le taux d’endettement et la capacité d’emprunt et retrouvez tous nos conseils dans la rubrique Crédit.